Os benefícios da pesquisa de mercado para o planejamento de empreendimentos imobiliários

08/06/2022 | Por Prof. Jamil Rahme.

No setor da incorporação imobiliária, o conhecimento estratégico acerca do potencial de absorção de um empreendimento planejado pelo mercado sempre foi um dos elementos fundamentais para o seu sucesso comercial. Em um mercado de alta competitividade, a utilização deste tipo de dados é capaz de fornecer subsídios únicos para a tomada das melhores decisões por incorporadores.

Num cenário como o do mercado imobiliário brasileiro, a criação de diferenciais competitivos cada vez mais envolve a reunião de informações estratégicas no planejamento de empreendimentos: aqui, tanto dados quantitativos para avaliar as condições de um terreno, quanto dados qualitativos sobre seu potencial de aceitação por compradores são referenciais indispensáveis para o sucesso na área.

Neste sentido, a compreensão acurada dos principais critérios envolvidos na compra de um imóvel no país adquire importância especial: segundo uma pesquisa recentemente divulgada pela Brain Inteligência Estratégica em parceria com a ABRAINC, nada menos que 81% dos compradores de imóveis assinalaram sua localização como fator essencial em sua decisão em favor da aquisição de um imóvel!

Diante destes dados, a capacidade de refinar os critérios de avaliação e seleção de terrenos para a escolha dos empreendimentos mais lucrativos se tornou um ativo imprescindível para o planejamento de novos negócios por incorporadores por todo o país!

Na rotina de incorporadores, este refinamento envolve, acima de tudo, sua capacitação para a máxima precisão na realização de pesquisas prévias de mercado: é este instrumento que possibilita a quem empreende no setor planejar contando com a melhor articulação entre a seleção de terrenos e a escolha dos tipos de empreendimentos que terão maior aceitação pelo mercado imobiliário!

Para a máxima qualidade ao utilizar este instrumento como componente no planejamento de novos negócios, a precisão nas respostas para as duas perguntas abaixo é fundamental:

• Quais os benefícios da realização de uma pesquisa de mercado?
• Como uma pesquisa de mercado permite avaliar com máxima precisão o potencial de um terreno?

Para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, o conhecimento estratégico é um pilar indispensável para viabilizar os empreendimentos imobiliários mais lucrativos por quem empreende no setor: os fundamentos para a máxima precisão em uma pesquisa prévia de mercado são o tema da nossa coluna Incorporação em Foco!

A PESQUISA DE MERCADO EM INCORPORAÇÃO IMOBILIÁRIA

A compreensão precisa das especificidades de funcionamento do mercado imobiliário em um município aonde se planeja lançar um empreendimento é indispensável para assegurar seu sucesso comercial: é a confluência ótima entre o conhecimento das normas legais locais de construção, o tipo de empreendimento planejado e sua localização que uma pesquisa prévia de mercado fornece!

Portanto, realizar uma pesquisa prévia de mercado, é tanto ampliar o conjunto de informações que embasam a avaliação sobre a viabilidade de um empreendimento, quanto refinar todos os processos de tomada de decisões que o envolvem – tudo para a sua máxima rentabilidade comercial!

Para tanto, uma pesquisa prévia de mercado deve ter como primeiro fundamento os requisitos jurídicos e técnicos exigidos para a construção de edificações no município: conhecer as normas legais – bem como as especificações de zoneamento, quando existentes – é assegurar que, desde o início, o projeto de um empreendimento esteja juridicamente adequado para que obtenha seu Registro de Incorporação!

O segundo elemento que deve ser contemplado em uma pesquisa de mercado envolve o conhecimento preciso sobre todas as especificidades envolvendo sua localização.
De um lado, a presença ou não de fatores como as facilidades comerciais da região – supermercados, farmácias, etc. -, ou de equipamentos públicos como parques ou delegacias, é o que permite estipular previamente o quão atrativo para determinados perfis consumidores um empreendimento erguido naquela região será.

De outro, é este conhecimento que igualmente permite compreender como o mercado imobiliário tem atuado naquela região: ou seja, aqui, realizar uma pesquisa prévia de mercado é também entender quais empreendimentos tem tido maior aceitação local!

Estes dois fatores obtidos a partir de uma pesquisa prévia de mercado são, portanto, indispensáveis para que um incorporador faça finalmente a seleção do melhor tipo de empreendimento a ser lançado no mercado.

Quanto a este elemento, uma pesquisa prévia de mercado é o que permite refinar as especificações quanto a questões como as áreas comuns do condomínio ou de unidades autônomas do empreendimento: trata-se, portanto, de otimizar sua capacidade de atender determinados perfis consumidores preferenciais, assim como de aproveitar oportunidades inteiramente inexploradas pelo mercado local!

OS CRITÉRIOS PARA A AVALIAÇÃO DE TERRENOS PARA NOVOS EMPREENDIMENTOS

Um dos principais pontos em que uma pesquisa prévia de mercado demonstra sua serventia se encontra na conexão entre as informações que ela reúne com a avaliação acurada de terrenos potenciais para se erguer um empreendimento imobiliário.

Neste aspecto, a pesquisa prévia de mercado é capaz de indicar, acima de tudo, as maiores potencialidades para a edificação de determinados tipos de empreendimento: serve, portanto, para direcionar o planejamento do incorporador quando o assunto é a aquisição de terrenos!

Para a seleção do melhor terreno, a avaliação de um incorporador deve levar em conta outros fatores além de seu preço de mercado e sua localização em uma área de expansão imobiliária. Aqui, é preciso considerar também que suas condições de aquisição, sua regularidade tributária e suas especificidades topográficas são elementos capazes de ter grande impacto no valor das unidades autônomas que serão comercializadas.

No setor da incorporação, as formas de aquisição de um terrento têm a mesma importância que o seu valor de mercado em metros quadrados: neste fator, é preciso considerar que tanto a compra, quanto a permuta por unidades autônomas, impactam diretamente no orçamento de um empreendimento, bem como nos preços de suas unidades autônomas!

Já a situação tributária é indispensável para uma pesquisa prévia de mercado de qualidade que busca selecionar um terreno: além de que pendências impactam em seu valor de mercado, este fator também pode representar risco para a sua aquisição, assim como modificar suas condições de pagamento – o que torna a consulta prévia sobre seu status ao Cartório de Imóveis um passo fundamental para incorporadores!

Os fatores referentes às suas especificidades topográficas igualmente jamais podem ser deixados de lado por incorporadores. Aqui, o fator crucial a ser contemplado numa pesquisa de mercado se encontra numa compreensão ampla de suas condições de relevo – ou seja, abrangendo tanto suas características de superfície, quanto de subsolo!

Determinadas condições, como a presença de veios d’água em seu subsolo, podem impactar diretamente nos custos das obras, assim como no das unidades autônomas de um empreendimento: a importância deste fator é de tal ordem que muitas vezes pode transformar um terreno menos vantajoso quanto à sua localização o ideal para obter maior rentabilidade em incorporá-lo!

Pelo conjunto de elementos que é capaz de acrescentar ao planejamento de empreendedores do setor, uma pesquisa prévia de mercado é sempre um dos principais instrumentos para a segurança dos negócios de um incorporador: para o CIE – CURSO INCORPORAÇÃO DE EDIFÍCIOS, a informação de alta qualidade é sempre a maior aliada do sucesso comercial de um empreendimento!

Autor: Prof. Jamil Rahme